来源：中新经纬 作者：薛宇飞
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9月26日，北京链家宣布将房产经纪服务费由房屋成交总价的2.7%统一下调至2%，且买卖双方各承担1%。北京链家落地降费率并买卖共担后，市场其余中介公司一直没有公开表态。
中新经纬近日走访北京多家主流房产中介门店发现，我爱我家、麦田房产、中原地产、21世纪不动产均已经下调了房产中介费率，费率普遍在2%左右，并在此基础上仍可能有一定折扣。上述机构受访门店均已在推行买卖双方各担一半的收费方式，多位房产经纪人表示，业主对这一模式的接受程度较高。
业内人士表示，中介费率下调并由买卖双方共担，小幅度减轻了购房人首付压力，不过，由于买方处于相对弱势地位，卖方容易将中介费重新转嫁给买方。
引发价格战 中介费率普遍下调
今年4月底，中国住建部、市场监管总局发布的《关于规范房地产经纪服务的意见》(下称意见)中提出，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用，引导由交易双方共同承担经纪服务费用。
9月26日，北京链家率先宣布，将房产经纪服务费的收费标准从房屋成交总价的2.7%，统一下调至2%，并由买卖双方各承担1%。贝壳找房表示，此举是为了响应并贯彻落实上述意见有关精神，合理降低二手房交易成本。
中原地产首席分析师张大伟在接受中新经纬采访时表示，从北京市场看，链家此前的市场占有率有所下降，此次下调中介费率或许也是为了抢占更多市场份额。北京链家作为市场龙头，此举很容易在市场上引发价格战。
在北京链家下调费率后，市场上其余主流房产中介机构却迟迟没有跟进，中新经纬向我爱我家、麦田房产等机构询问，均表示没有获得公司通知。但实地走访房产经纪门店及电话采访经纪人发现，主流房产中介公司已有所行动。
近日，记者以购房人的身份到访了朝阳区常营商圈一家我爱我家门店，经纪人胡凯(化名)称，从10月初开始，他们已将中介费率降到2%，并且推行买卖双方各承担1%。他说：“我爱我家正常的中介费率在2.6%左右，实际执行时有优惠活动，但最低也是2.16%，目前降到2%，之前是没有出现过的。”
今年5月，张先生在北京购入一套402万元的两居室，当时我爱我家的中介费率是2.16%，中介费约8.68万元。若按照当前买卖各承担1%的费率，张先生只需支付4.02万元的中介费，节省下约4.66万元的中介费，相应的，原业主要承担约4万元的中介费。
2%也并非最低。胡凯称，客户如果想成交，他们可以向公司申请9折甚至是8折的折扣，如果是9折，买卖双方分别只需承担房屋成交价0.9%的费率。我爱我家位于昌平区天通苑片区和房山区长阳片区的经纪人均在电话中称，中介费率已经降至2%，其中，天通苑片区的经纪人表示，在2%的基础上可以打折。
麦田房产、中原地产、21世纪不动产位于不同区域的多位经纪人也证实，他们在近期已将中介费率下调至2%，并推行买卖双方共担。中原地产西城区一家门店的经纪人表示：“9月底链家推出买卖双方各收1%的费率后，很多同行都跟进了，目前基本是相同的模式和比例”。他还透露，这一模式在中原地产国庆期间成交的单子中已经实行。
卖方接受度较高 但易于转嫁
尽管此前已有部分城市推行买卖双方共同承担房屋交易中介费，但对北京市场来说，这种收费模式在近些年尚属首次。那么，市场的接受程度如何?
走访中，位于朝阳区青年路商圈的链家经纪人林梅(化名)对中新经纬称，自公司9月26日宣布买卖双方各承担1%的费率后，大部分卖房人都理解并接受，尤其是那些着急出售的业主，他们愿意支付中介费。“北京自9月初执行‘认房不认贷’政策后，市场上以换房需求为主，客户多是‘卖一买一’，自然希望房子快点出手。在去年，我们就遇到一位着急换房的业主，他主动承担了一部分中介费。”
胡凯表示，尽管有一些业主对承担中介费率有些抗拒，但大部分业主是接受的，他预计，随着这种方式继续执行下去，市场会逐渐接受。业主愿意接受这种方式的另一个重要原因是，当前楼市比较冷淡，挂牌房源较多，买房人的选择空间较大。
采访中，有经纪人称，中介费的收取仍存在“灵活调节”的空间。麦田房产的一位经纪人称，双边收佣的模式并不是“铁条文”，实际交易过程中会“比较灵活”，有的业主愿意支付中介费，有的不愿意，而“羊毛出在羊身上”，他们可能会通过调高房价或缩小议价的方式来弥补1%的中介费用。21世纪不动产东城区一家门店的经纪人也称，据他询问附近片区的业主，有业主愿意支付1%中介费的前提是，要将中介费加在房价中，比如，房子之前挂牌价是1000万元，中介公司要保证能卖到1010万元。
2021年在丰台区购入一套住房的李女士称，当时她支付给链家的中介费率是2.5%。她说：“我今天问了链家一位经纪人，她说我们小区上周卖出的3套住房都是买卖各付1%，因为行情一般，没有业主临时加价。我是‘随大流’的，市场都是买卖共担的话，我能接受。但如果只有一个买家要求这样，那我也不答应。而且，买卖共担对‘卖一买一’的换房业主比较合适。”
张大伟认为，中国的房产交易是“双边代理”模式，即买卖双方委托同一家中介机构代理交易，尽管市场有时是卖方市场，有时是买方市场，但整体上卖方都相对强势，卖方看重的是实际所得房款，很容易将中介费转嫁给买方。“不少国家都是‘单边代理’模式，中介机构只为买方或卖方一方服务，只能从其中一方收取中介费，这种情况下，经纪人只为一方的利益着想。‘双边代理’模式下，经纪人的出发点是达成交易，而买方又相对弱势，中介费由谁承担只是一个形式。”
推行“单边代理”模式，此前已引发多次讨论。2021年11月19日，深圳市住建局正式上线新版二手房交易网签系统，推行“单边代理”模式。近日，深圳市房地产中介协会会长张媛在接受媒体采访时表示，原本以为推行过程会很漫长，没想到数据显示全行业对单边代理制度接受度良好。单边代理制度即将试行两周年，该市1700多家备案的正规房产经纪机构中，已经有1400家参与实行单边代理。当然，目前单边代理制度的优势并没有完全发挥出来，制度推进工作仍然任重道远。
张大伟认为，实施“单边代理”模式虽然面临很多困难，但会成为一种趋势。虽然北京市场推行的买卖共担中介费只是收费方式的变化，但也是有益尝试。
购房人“慢慢悠悠” 经纪人收入承压
林梅介绍，今年春节过后，北京市场曾迎来一波成交高峰，当时青年路附近某小区的两居室挂牌价在660万元左右，而目前的挂牌价已降到620万元-630万元，实际成交价则要低于600万元。她表示，该小区600万元-700万元的两居室，砍价幅度能达到20万元-40万元。
“‘认房不认贷’政策只刺激了市场一到两周的时间，主要是利好新房市场，因为该政策让购房人购买新房时首付比例下调幅度较大，对二手房市场的影响相对小。”林梅感觉到，她近期带看的几位购房人都是“慢慢悠悠”地看房，不着急入手。
胡凯也认为，目前的楼市表现比较冷淡。他举例称，他的一位同事曾在2020年买入常营商圈某小区的一居室，总价约370万元，而目前，该小区同户型房源的成交价在330万元左右。
中原地产研究院统计数据显示，9月北京二手房住宅网签14261套，相比8月份环比上涨30.1%。“之前预计9月北京二手房成交量在2万套左右，实际只有1.5万套。‘认房不认贷’的利好政策影响低于预期，而且从趋势看，10月网签成交量将比9月有所回落，回到1.2万套左右。”张大伟还说，中介费率普遍下调，对市场的影响不大。
胡凯称，市场整体比较冷淡，再加上中介费率下降，房产经纪人已经赚不到多少钱，“成交一套房子，公司要分钱，房源维护的同事、保管钥匙的同事、拍照的同事等等也要分钱，实际能到带看经纪人手上的已经不多。干这一行事情多、休息少，一些赚不到钱的同行已经离职了。”
张大伟估算，北京链家此前的中介费率是2.7%，实际执行2.5%左右，相当于下降了0.5个百分点，降幅约20%。其余机构的中介费率本就不高，此次降幅在0.5个百分点以下。
